ICC Invest : Agence Conseil en  immobilier d’entreprise

ICC Externalisation immobilière / Sale & Leaseback


ICC vous conseille pour externaliser (Opération de Sale & Leaseback) votre immobilier : siège social, points de vente, entrepôt, logistique, murs hôtelier.



Une Externalisation immobilière / Sale & Leaseback est une opération pragmatique consistant à céder à un tiers tout ou partie de son immobilier en devenant locataire.

Une entreprise dont la rentabilité de métier de base dépasse celle de son foncier a intérêt à privilégier son cœur de métier.

En réaffectant l’équivalent de la valeur de son parc immobilier, même réduit de la fiscalité, au financement de ses activités  (et le cas échéant en redistribuant aussi de valeurs aux actionnaires : rachats d’actions, distribution de dividendes exceptionnels…), elle gagne en compétitivité.

Sans faire appel aux banques, elle permet ainsi de lever des capitaux dans le but de financer son développement.

Certaines entreprises propriétaires de leur immobilier d’exploitation exercent parfois un second métier, celui de la gestion immobilière. Or ce dernier n’étant pas leur cœur de métier, les actifs immobiliers ne sont pas toujours utilisés avec toute la rigueur souhaitable. En instituant une relation preneur/bailleur en lieu et place d’une  mise à disposition offerte en interne, l’externalisation d’un actif immobilier peut faire prendre conscience de la nécessité de modifier leurs comportements. L’entreprise peut dès lors rationaliser son espace de travail, ses points de vente, ses entrepôts sa logistique et réduire d’autant ses coûts d’exploitation.

Les entreprises peuvent être poussées par leurs actionnaires à alléger leur bilan ou à améliorer leur rentabilité ou récupérer les fonds propres immobilisés dans des murs des actifs d'exploitation en extrayant la valeur de marché de ces derniers.

Les avantages de l'externalisation immobilière

Alléger son endettement, reconstituer ses fonds propres :

En employant un montage déconsolidant, une entreprise peut  renforcer ses fonds propres et accélérer son désendettement, ce en cédant tout ou partie de son parc immobilier à des tiers. Cette décision peut être rendue nécessaire par le contexte qui implique souvent une perte de valorisation et qui l’amène à s’interroger sur l’opportunité d’extraire la valeur de marché de leur portefeuille immobilier.

Améliorer la rentabilité des fonds propres :

De la même façon, une entreprise dont la rentabilité du métier de base dépasse celle de son foncier a intérêt à privilégier son cœur de métier. En réaffectant l’équivalent de la valeur de son parc immobilier, même réduit de la fiscalité, au financement de ses activités  (et le cas échéant en redistribuant un peu de valeurs aux actionnaires : rachats d’actions, distribution de dividendes exceptionnels…), elle gagne en compétitivité.

Financer son activité ou son développement :

Du fait de la baisse des marchés d’actions depuis plusieurs années et de la raréfaction des crédits bancaires, une cession d’immeubles peut offrir aux entreprises une source de liquidités alternative aux canaux de financement habituels (crédits hypothécaires). Elle permet ainsi de lever des capitaux dans le but de financer son développement, sans faire appel aux banques, ni procéder à une augmentation de capital fortement dilutive dans le contexte boursier actuel.

Rationaliser la gestion du parc immobilier :

Certaines entreprises propriétaires de leur immobilier d’exploitation exercent parfois un second métier, celui de gestionnaire immobilier. Ce dernier n’étant pas leur cœur de métier, les actifs immobiliers ne sont pas toujours utilisés au maximum de leur capacité. En instituant une relation bailleur/preneur en lieu et place d’une  mise à disposition offerte en interne, voire en interposant une société de gestion, l’externalisation d’un actif immobilier peut faire prendre conscience aux employés et à leur encadrement de la nécessité de modifier leurs comportements. L’entreprise peut dès lors rationaliser son espace de travail et réduire d’autant ses coûts d’exploitation.

Financer des travaux :

Les contraintes environnementales croissantes, la nécessité de réduire les coûts d’exploitation (énergie, maintenance…), accélèrent l’obsolescence des parcs immobiliers existants. C’est notamment le cas pour de nombreuses tours situées à la Défense, dont la modernisation impose ou va vite imposer de lourds investissements. Rendue nécessaire à la fois par la réglementation et par les exigences dues à l’exploitation elle-même, la remise aux normes d’immeuble vétuste ou en voie de vétusté  est une problématique majeure. A cela s’ajoute le risque d’une rapide baisse de la valeur vénale du bien et donc, d’une réduction (voire d’une disparition) de la plus-value de cession, en cas d’externalisation.
Plutôt que d’assumer seule le coût et la responsabilité d’une lourde rénovation (sinon à prendre le risque de voir la valeur vénale de ses actifs immobiliers diminuer), une entreprise confrontée à cette situation peut donc avoir intérêt à céder tout ou partie de son immobilier par exemple sous la forme d’un crédit-bail immobilier (sale and lease-back). Ainsi, l’entreprise limite sa plus-value imposable et fait financer par un tiers la rénovation, tout en obtenant un immeuble rénové au terme de l’opération. D’autre part, le logement de l’actif dans un véhicule de type OPCI permet d’exonérer la plus-value finale, au moment même où l’actif aura retrouvé toute sa valeur.

Tirer profit de la forte demande des investisseurs pour des placements sécurisés à long terme :

Les investisseurs recherchent de préférence des actifs offrant de la lisibilité et des revenus réguliers, au détriment d’investissements à risque. La cession de tout ou partie des actifs immobiliers peut donc répondre pour une entreprise à une démarche conjoncturellement opportuniste destinée à proposer au marché des produits immobiliers transférés à des véhicules réglementés offrant un rendement régulier à long terme.
Toutefois, une usine ne peut pas être externalisée de la même manière que des bureaux ou des murs de commerce et nécessite des montages plus complexes à mettre en œuvre.

Créer de la valeur liée à la qualité de sa signature :

La solvabilité du preneur et la durée du bail assurent dans les meilleurs dossiers à l’investisseur un rendement sécurisé.
Dans le cadre de baux à très long terme, l’emplacement et les autres caractéristiques de l’immeuble importent donc souvent moins que la qualité de la signature du bailleur et le montage lui-même.

En conséquence, un bien immobilier peut voir sa valeur maximisée du seul fait de la présence contractuelle d’un locataire de qualité à long terme.
Cette dernière constitue donc une sorte de garantie de revenus futurs et recèle une valeur que l’entreprise cédante peut espérer capter au moins partiellement dans le prix de vente de son portefeuille immobilier.

Créer de la valeur liée une opération de promotion immobilière :

 Une entreprise cherche à se doter d’un nouveau siège social. Elle achète un foncier et y construit un immeuble répond à ses besoins dans le cadre d’une opération de promotion traditionnelle. Elle crée un actif immobilier, qu’elle peut dès lors monétiser par une opération d’externalisation immobilière.

Ces opérations sont faites par des TPE, PME, ETI et Grandes Entreprises afin de récupérer du cash pour se développer, se recentrer sur leur activité, un besoin de financement alternatif, un renforcement des fonds propres, un désendettement, une amélioration de la gestion opérationnelle du parc immobilier… quelques soit vos objectifs nous pouvons vous accompagner dans votre projet d'externalisation immobilière/ Sale & Leaseback immobilier.

Nous vous accompagnons afin de valoriser votre immobilier au mieux des intérêts de votre société.

Nous travaillons aussi bien avec des TPE, PME, ETI ou Grandes Entreprises dans le montage de ses opérations ou plusieurs facteurs sont à prendre en compte :
  • informer
  • conseiller
  • valoriser
  • connaître votre secteur d'activité
  • le juridique (Rédaction du projet de bail durée, garantie, valeur locative, définition des charges bailleur/preneur, travaux à venir, TF...)
  • l'administratif
  • la partie commerciale et marketing
  • la négociation
  • accompagnement dans le processus de vente jusqu'à l'acte authentique
 
Une fois ces étapes définies suivant le cahier des charges nous pouvons mettre en place une commercialisation sous forme d'appel d'offres ou en Off Markett afin de préserver la confidentialité de l'opération pour des raisons interne ou externe.

Nous avons réalisé des externalisations immobilières pour le compte de TPE (commerce de détail, restaurant, agent d'assurance...), de chaînes de distribution alimentaire, de groupes de plus de 1000 points de vente dans le secteur de l'équipement de la personne (plusieurs opérations réalisées et en cours).

L’externalisation peut se faire sur tout type d’actif immobilier : bureaux, magasin, entrepôt, logistique, hôtel, usine.

Merci de nous contacter pour toute information complémentaire au T/ 01.40.70.94.28 ou par email : info@iccinvest.com